ジャスマック創立50周年を機に開催された、店舗銀行システムのオーナーパーティー »

30年以上毎月１日も遅れず、ジャスマックがオーナーの皆様に
実質年６％の高配当を送金し続けることが出来た仕組みと裏付けは、以下の５項目です。

■不動産権利証が自分名義でオーナーの手元にあり、所有権は100%保障されている。
■つまり元本の安全性が実物資産によって担保されているのである。
■加えて、ジャスマックは、店舗銀行システムで運用している資産の65%を所有する最大のオーナーで､そのジャスマック所有区分をオーナー所有区分の劣後と位置づけることで､オーナー投資元本の安全性を担保している。

■実質年6%という配当が受けられる。
この高い収益力は、ジャスマックの儲かる店づくりノウハウと管理力、及び店舗経営者の営業努力によってもたらされる。
■加えて､運用不動産が安定した収益や資産価値を維持する為には建物･設備･内装等の計画的なリニュアルが不可欠だが､ジャスマックは自社負担でそのための追加投資を積極的に実行している。
■一方､オーナーは初期投資については減価償却ができる｡つまり原価償却費が家賃収入(所得)から控除できるのである｡年6%の配当は変わらずに継続するから､減価償却をした後の実質配当利回りは年々上昇する｡10年後で8.5%､20年経過すると実質配当利回りは10%になる。
■妻や子に相続するとき､この減価償却後元本で譲れば相続税対策になるばかりではなく、譲られた妻や子は､年10%というきわめて高い実質配当を得られるのである。

■不動産は換金性に難があると言われているが､繁華街一等地の店舗という希少価値と確実な配当が､資産の換金性を保証している｡投資物件があれば買いたいというオーナー希望者は多く､今日までジャスマックは一件残らず買取りを実行している。
■これまでジャスマックは､飲食ビルの区分所有権を利益を得ることなく開発原価で投資家に販売してきた｡その理由は開発利益を得て高く売却すると、当然、ジャスマックは投資家に儲けも含めた販売額に対して高い利回りを保証しなくてはならないし、また将来買い取る場合も､開発利益まで含んだ引き取り額になるという矛盾が生じるからである。

■生活のサイクルに合わせた「確実な毎月配当」を可能にしているのは、ジャスマック独自のノウハウである。
■つまり、ジャスマックは運用対象を小規模･広域･多店舗にリスク分散する一方､一括管理することで集合債権をつくり、空室･未収等個別債権のリスクを極小化している。
■不動産のポートフォリオ運用を行うためには、投資対象に多種多様なリターン・リスクの組み合わせが望まれるが､これは店舗銀行システムのように小口化された所有権を一体として運用することで､初めて可能になるのである。

■収益不動産の相続は税法上たいへん有利である。
■例えば一億円の現金を相続すれば､当然一億円に対して相続税がかかる。しかし､それが不動産なら、相続財産として評価額はずっと低くなる。
■相続税の算定で､財産の評価方法が異なるためである。
不動産の場合には､路線価という土地の基準価格を基に算定する。この路綿価は実勢価格の80%程度である。
■建物についても、固定資産税の評価額で評価するため､建築価格の60%程度になる。
■収益不動産ならば､土地については貸家建付地として自用地評価額の80%程度､建物については固定資産税評価額の70%程度の評価額になる。店舗銀行システムでは､運用不動産に借家権が設定されているので､60～70%程度まで評価額が下がる。
■一億円で購入した物件も､実際の相続税評価では半分の５千万円以下になる。
ここが現金と不動産における相続税の大きな違いである。